五张图告诉你为何六成德国人打死也不买房?

  与德国的经济繁荣相比,德国房地产市场一直不温不火。在这里,近6成国民住在人均居住面积33平方米的出租房中,享受较高品质的生活。他们对房地产的“性冷淡”反应,源自德国政府强大的支持。德国政府规定,房东不能随意赶走房客,租金也不能超过规定的价格上限。另外,对那些炒房的投机者,德国政府准备了一系列税收政策进行打击。所以综合来看,租房成本就像一粒芝麻,而购房成本就像一个西瓜,孰轻孰重,一目了然。

  财迷哥有个同学叫大海,是个抽风大王。

  说他抽风,是因为他的经历太过曲折。本科毕业后,学校保送他去读研,结果他非要去工作。工作一年后,他又因为不顺心,吵着闹着参加研究生考试,而且还真让他考上了。研究生期间,他又跑来北京上歌德学院学德语,并且在研究生毕业后成功申请到德国海德堡大学的offer,跑到德国去读哲学博士。

  讲了这么多,财迷哥自己都被绕晕了。

  转眼间,大海已在德国待了三年。空间的距离太过遥远,让财迷哥与他的联系也越来越少。然而上周末,身在德国的大海突然给财迷哥发了一条微信:

  与苦逼的财迷哥凤凰彩票娱乐平台(5557713.com)相比,大海的幸福指数应该不错。毕竟,财迷哥每天琢磨的是票子和房子,而人家大海关心的却是啤酒、足球和洋妞儿。

  大海说,来到德国后他才体会到,一套房子对幸福指数的影响有多重要。

  他来德国前,老家位置不错的楼盘均价已经涨到15000元/平方米。要知道,那只是位于中国西部的一座三线城市,居民平均月薪也就是3000元。楼市均价与月收入比值为5:1,泡沫程度简直让人目瞪口呆。而彼时的北上广深,那房价更是暴涨到3万上下。

  “去你妈的房价。”甩下一句狠话,大海潇洒的跑到了德国,去追逐他内心的康德和黑格尔去了。

  在德国,通过总部位于法兰克福的中介机构KBC,大海选中了一套面积为20平方米的公寓。这套公寓距离学校大约3公里远,月租金320欧元,也就是2300元人民币。

  “在海德堡当地,一套房屋住宅的月租金大概在500欧元。很多当地人都是租房,因为房租只占他们收入的一小部分。德国人认为,花钱去享受世界各地的阳光,要比购置一套不动产更有意义。”大海说,与热衷当房奴的中国人相比,德国人更在乎生活的品质。

  的确,德国是一个很“处女座”的国度。除了追求生活的品质,德国人严谨的性格还让他们常年位于世界头等强国之列。2015年全年,德国名义GDP为30259亿欧元,同比增长3.8%,位列世界第四位。而德国人均收入,也高达42505欧元,也就是30.74万人民币。

  那么,德国人追求的生活品质有多高?

  就拿房子来说吧。财迷哥了解到,德国人均居住面积达到33平方米,其中90%住在中低层住宅中。而这些敞亮的house,居然有多一半是出租房。

  是德国人买不起房子吗?当然不是。

  柏林是德国房价涨幅最快的城市,目前中心地段房价为每平方米4111欧元,普通劳动者用8.6年的收入可购买一套中等价位的住房。

凤凰彩票网(fh643.com)

  这要是在中国北京,一套中等价位的住房大约500万,2015年北京平均年薪17.07万,需要29年。

  对比来看,德国房地产的性价比明显要高于中国。

  但是为什么超过一半的德国人不愿意买房?

  这是因为德国人天生就对房子“性冷淡”。而这种观念,是因为德国人只把房地产看作居住的保障工具,而不是拉动GDP增长的产业和投资生财之道。

  德国《住宅建设法》规定,房子建设时一定要考虑公益和福利的基调,考虑中低收入群体。这就给德国的房地产制度定了基调,那就是为穷人服务。

  与中国政府不同,德国政府直接把面粉卖给百姓。

  德国政府严格监管土地销售,由于土地私有,可以自建房、合作建房,开发商很难垄断市场,操纵地价。

  德国老百姓买地建房有两种方式,一种是从开发商那里买宅基地,这样的土地所有权归自己,但是建房成本稍微贵一些,好处是房子建成以后,每年就不用再向国家交租金了。另一种是政府救济贫民百姓,你可以在这块地上建房子,但土地权不是归自己,建成房子以后,需要每年给国家或者土地开发商交一点土地使用租金。这样的建房成本就比较便宜。

  尽管政策这么好,但德国人并不领情。

  德国是全球产权房拥有率最低的国家之一。德国人认为,买了房子后,手里的现金流就会被封死,自己也会被禁锢在一个地方。德国人的天性是,哪里工作好,咱就往哪去。所以他们觉得,人活着千万不能被房子困死。所以,更多的德国人选择租房。

  当然钱也是一个问题。因为在德国做业主,你根本没有投机的机会,反而还会承受各种“心累”。

  1购房

  德国银行很少被允许发放相当于房产80%以上价值的贷款,因此,潜在房产购买者首先需要至少两成的现金。大家都知道,德国并不是一个储蓄型国家。所以两成首付对他们来说,也是一笔不小的巨款。购买之后,购房人还要缴纳高额综合税率。

  2出租

  讲真,财迷哥真心觉得德国房东是最憋屈的。

  德国的优惠税收政策鼓励房东尽可能地将房产租赁出去。但是对房东来说,租房也很累。

  德国房租出租法规定,那些出租的房子,房东绝对不能任意涨价,租金上涨幅度3年内不得超过20%。如果超过,租户有权向法院提起诉讼,法院将判决租金上涨无效。

  这两年欧洲经济陷入危机,德国政府更是人情做到底。去年3月,德国议会通过租房法的修改案(《限制房租法》),对房租上涨限制得更严,要求对老住户3年内租金涨幅不得超过10%。这项新法还规定,谁委托中介出租房屋,谁支付中介费,以减轻租客负担。

  除了法律规定租金上限,德国还有一个租客协会。目前协会会员超过300万人,如果哪里租金上涨快,租客协会会组织游行示威,汉堡、柏林都发生过。

  再说个正面教材。话说在德国有个城市叫奥格斯堡市,这个城市里有个叫Fuggerei的福利院,这个福利院呢,是世界上目前最古老的福利院,已经有500年的历史。这个福利院不但古老,还是世界上租金最便宜的房子。租金多少?0.88欧元,也就是差不多人民币6块左右,而且这不是月租,是年租。所以也就是说一年租金是6块人民币,为什么这里的房子会这么便宜呢,因为这里的房子已经500年没有涨过租金。

  3卖房

  德国二手房买卖更是要收上一笔巨款。用于出售的房产首先要缴纳评估价值1%—1.5%的不动产税,房屋买卖还要交3.5%的交易税,假如通过买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利税。新购住房未满7年转让,综合税率更高达50%。

  4继承

  德国还对住房继承人/受赠人采用超额累进税率,征收遗产税或赠与税。

您可能还会对下面的文章感兴趣: